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中美貿易戰對樓市影響的四點思考(深度好文)
查看:331  發稿日期:2018-07-30 14:25:02

中美貿易鏖戰正酣,對房地產市場將產生什么影響?中國政府有能力駕馭房地產走勢嗎?

著名地產策劃人、江蘇東方地產研究院郭井立院長四點思考與您分享:一、樓市面臨挑戰風險可控;二、政府穩定樓市基調不變;三、修煉內功建立長效機制;四、支招解惑迎接新挑戰。

郭井立院長堅信:中國房地產市場仍然會按照自己的軌跡繼續前行!決不會因中美貿易戰而一蹶不振。

樓市面臨挑戰風險可控

中美貿易戰開打,我國的外貿出口必然受阻。消費、外貿出口、投資,一直以來都是拉動GDP增長的三駕馬車。根據世貿組織提供的數據,2017年中國以2.26萬億美元的出口額領先于包括美國在內的其他國家。外貿出口受阻,意味著我國的經濟增長將面臨極大的挑戰。企業訂單減少,員工面臨降薪或失業,可能會影響房貸償還,從而影響到購買力和對房產投資的欲望,給樓市帶來壓力。

自6月中旬美國宣布對中國產品加征25%的關稅以來,受外匯市場預期和情緒轉變的影響,人民幣對美元已貶值4.7%、對一籃子貨幣貶值3.2%。實際上,為了應對出口遇阻的挑戰,人民幣會接受適當貶值的形式來降低影響。但是,人民幣貶值后房地產資產價值隨之下降,這會對房地產市場造成潛在影響,境外投資者則會看空中國市場,國內將面臨熱錢抽逃的風險,此前有太多的熱錢進入房地產,所以這對房地產市場是一個極大的考驗。


我們知道房地產屬不動產,中美貿易戰中加征關稅的商品不可能包含房地產,中國政府有能力駕馭房地產走勢。但是,貿易戰會造成外貿出口受阻,企業訂單減少,員工薪水減少,會影響到還貸與購買力。人民幣對美元貶值,境外投資者看空中國市場,熱錢抽逃等現象,也會給房地產造成一定的負面影響。

所以,中美貿易戰直接對房地產影響不會很大,但并不是說中美貿易戰對房地產沒有影響。

政府穩定樓市基調不變

這一輪樓市調控已經持續了近兩年時間,期間各級政府先后出臺了近200次的相關政策,時至今日,樓市調控依然還在繼續。此刻,面臨貿易戰的“外憂”,樓市“內患”又將如何化解?很多人因而擔心樓市泡沫破裂,房地產面臨下行風險。大家都知道房地產對中國經濟重要性,政府更清楚,所以絕不會讓樓市崩塌。

那么,政府會不會繼續加壓樓市或對樓市放水?恐怕都不會!樓市調控已有點“騎虎難下”,考驗政府的調控能力。

首先,政府絕不允許房價大漲。這些年房地產的金融化發展,擠壓了實體經濟的發展,為我們的經濟發展埋下了極大的隱患。如果這一次還是像以前那樣,通過給房地產注水的形式度過眼前的難關,無疑是加劇房地產泡沫破裂的速度。但是,樓市下行更不行,將引發一系列系統性風險。因此,樓市調控真正要達到的目的是抑制房價快速增長,同時也要防止樓市迅速收縮。所以,這一輪的調控政策除了“限購、限貸、限價”外,還有“限售”。

 “限貸”就是控制銀行貸款風險。

 “限價”就是防止房價大起大落。

 “限購”就是不讓更多的錢流入房地產。

 “限售”則是防止造成拋售資金抽逃。

從中我們不難看出,政府的目的就是要穩定樓市,保持房地產市場平穩發展。

修煉內功建立長效機制

目前,中國正在倡導和推動“一帶一路”建設,與更多的國家建立雙邊或多邊(區域)自由貿易協定,這將有助于打破美國的貿易限制和圍追堵截,促進中國對外投資和商品出口。而且,未來消費這駕“馬車”對經濟增長拉動的貢獻率將會提升。

我們眼前的困難對中國政府和人民是一次大考,如果我們利用這次機會,激發出長期增長的動力,也許這是對我國經濟發展的一次刮骨療傷,“中興”事件就是一個很好的例子,我們只有修煉內功,提高自身的核心競爭力才能不受制于人。

我們知道,影響房地產市場的四大因素是:經濟、貨幣、政策和供需。中美貿易戰直接影響的是經濟與幣值波動,對樓市只是間接影響。我國房地產市場產生重大影響的主要因素是國家的宏觀政策和城市化進程而形成的供需關系,以及投資客、投機客入市等。近20年來,我國房地產市場每次較大波動都是由宏觀調控而引發的。

我國房地產市場不能再“頭痛醫頭腳痛醫腳”,治標不治本。要建立起長效機制,把樓市引到正確發展的軌道上。目前國家正在研究制定房地產市場長效機制,包含樓市調控政策、租售同權、共有產權、建立公租房,廉租房等保障性住房制度,加大土地多元化供應等等,建立房地產市場的長效機制,促進健康穩定發展。

我們認為:目前貿易戰對幣值和股市已經發生較大影響,進出口貿易肯定也會產生重大影響,因此短期內樓市調控不會再加碼,反倒可能成為松動管制的契機。例如北京剛剛出臺“人才購房”不受戶籍限制的政策。

支招解惑迎接新挑戰



在房地產調控的背景下,信貸環境不斷緊縮,房地產開發企業的融資壓力越來越大。日前有消息稱,銀行對于開發商的授信政策基本是建立白名單制度,大部分銀行僅向大型房企發放開發貸和信用額度。如今又遇到貿易戰,人民幣貶值等帶來的一系列影響,海外融資環境也進一步惡化,企業的融資難度進一步加大,尤其是對中小房企更是雪上加霜。

在市場快速波動中,中小企業往往勢單力薄,難以挺過。面對這樣的情況,對于中小房企而言,如果不想逃離房地產,如何能夠繼續前行呢?提出三點建議:

1、努力修煉內功。完善現代企業管理制度,提高團隊綜合素質,項目開發實行精細化管理,以優異的產品創造出企業的品牌效應,這才是企業長期發展的立足之本。

2、延伸地產領域。從過去以住宅為主體的項目開發,延伸至商業、文旅、頤養、特色小鎮等新興地產領域,這些以產業為依托的新興地產正在成為我國房地產業的主要戰場。

3、實現融合發展。房地產項目從拿地、規劃設計、建設、營銷、運營管理等開發全過程,涉及專業領域非常廣泛,任何一個企業單打獨斗都是無法完成的。整合地產生態鏈各有關專業機構,實現互聯互通,賦能聚力,融合共贏。

結束語:中美貿易戰對中國房地產的影響是可控的,國內房地產市場在一定時期內不會大起大落。

我們作為房地產的業內人士更需要充滿信心,把自己修煉好。房地產企業必須建設好項目才是硬道理。“不管風吹浪打,勝似閑庭信步”。我堅信:中國房地產市場仍然會按照自己的軌跡繼續前行!決不會因中美貿易大戰而一蹶不振。

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